Comprendre la fiscalité d'une SCPI
Explications

L'investissement en SCPI présente plusieurs avantages, notamment en termes de diversification et de rendement. Cependant, il est important de bien comprendre la fiscalité qui en découle afin d'optimiser son placement. Dans cet article, nous aborderons les différents aspects de la fiscalité des SCPI, notamment les revenus perçus, les avantages fiscaux et les obligations déclaratives.

La fiscalité sur les revenus des SCPI

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus par les SCPI provenant de la location des biens immobiliers. Ces revenus sont distribués aux investisseurs en proportion de leur nombre de parts détenues.

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et doivent être déclarés chaque année par les investisseurs. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-foncier et le régime réel. Le choix du régime dépendra des revenus fonciers annuels et des charges déductibles liées aux biens immobiliers.

Les revenus financiers

Les revenus financiers correspondent aux intérêts et dividendes perçus par les SCPI suite à des placements financiers (obligations, actions, etc.). Ils sont généralement moins importants que les revenus fonciers, mais peuvent être une source de revenus complémentaire pour les investisseurs.

Les revenus financiers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et doivent être déclarés chaque année par les investisseurs. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou "flat tax" est applicable à ces revenus, à un taux global de 30% incluant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La fiscalité sur les dividendes des SCPI

Les dividendes perçus par les investisseurs sont soumis à un prélèvement à la source au taux de 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le prélèvement à la source est effectué par la SCPI avant la distribution des dividendes. Les prélèvements sociaux sont également prélevés à la source par la SCPI.

Les investisseurs peuvent être exonérés du prélèvement à la source sur les dividendes si leur revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils. Ils doivent en faire la demande auprès de la SCPI avant le 30 novembre de l'année précédente.

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-foncier et le régime réel. Le micro-foncier s'applique aux revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 € et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% pour les charges. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées aux biens immobiliers.

Les investisseurs doivent déclarer les revenus fonciers et financiers perçus dans leur déclaration d'impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont à reporter dans la catégorie des revenus fonciers et les revenus financiers dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Les avantages fiscaux liés aux SCPI

SCPI Pinel

Les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs éligibles au dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Les investisseurs peuvent déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage du montant investi, sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux investissent dans des biens immobiliers à rénover situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à un pourcentage du montant des travaux de restauration engagés.

SCPI Monuments historiques

Les SCPI Monuments Historiques investissent dans des biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Les investisseurs peuvent déduire de leur revenu global l'intégralité des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt liés à l'acquisition des parts.

SCPI en démembrement

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire en détient la valeur patrimoniale sans pouvoir en jouir immédiatement.

L'achat de parts de SCPI en démembrement présente des avantages fiscaux pour les deux parties. L'usufruitier perçoit les revenus de la SCPI sans avoir à payer de droits de mutation, tandis que le nu-propriétaire voit la valeur de ses parts augmenter au fil du temps sans être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.